卖房时计算营业税需要考虑以下几个因素：

**房产证年限** ：

- 如果房产证填发时间不足2年，需要交纳成交价格的5.5%作为营业税。

- 如果房产证填发时间超过5年，普通住宅免征营业税，非普通住宅按照（实际成交价格 - 原购买价格） × 5.5%的标准交纳。

**房屋面积** ：

- 如果房屋面积在144平方米以上，不论房产证年限如何，可能需要缴纳营业税。

- 如果房屋面积在144平方米以下，根据房产证年限的不同，有不同的征收标准。

**房屋类型** ：

- 普通住宅与非普通住宅的税率可能有所不同。

- 经济适用房等特殊类型的房产也有特定的征税规定。

具体的计算公式如下：

- 对于普通住宅，如果房产证满5年且面积在144平方米以上，需缴纳盈利部分的5.5%。

- 如果房产证满5年但面积在144平方米以下，或者房产证未满5年，普通住宅通常免征营业税。

- 对于非普通住宅，无论面积大小，如果房产证填发时间不足2年，需缴纳成交价格的5.5%作为营业税。

- 如果房产证填发时间超过5年，非普通住宅需按照（实际成交价格 - 原购买价格） × 5.5%的标准交纳。

请注意，税法规定可能会有更新，请以最新的地方税务规定为准。